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Construyendo tu casa: los 5 puntos clave.

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Construyendo tu casa: los 5 puntos clave.

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Tener una casa construida Es el sueño de una mayoría de franceses. Pero el sueño puede convertirse rápidamente en una pesadilla. La construcción de una casa permanece. Un proyecto que estudia aguas arriba. : presupuesto de construcción, gastos varios, elección de terrenos, materiales ... Aquí están los estrategias para implementar Para prevenir la mayoría de los problemas que pueden ocurrir a lo largo de los meses.

Antes de empiezas a construir tu casaTienes que respetar algunas reglas y hacerte algunas preguntas. ¿Cuáles son los costos del trabajo? cómo elige el terreno correcto ? ¿Qué materiales deben ser favorecidos? ¿A qué profesionales debo llamar? Côté Maison te guía y te ayuda. Toma las decisiones correctas para tu futuro hogar.

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1. Prepare su presupuesto para construir su casa.

Evalúa tu presupuestono solo agrega el precio de un terreno y el de una casa, sino que también prever costes complementarios Que no pensamos de inmediato. Se debe realizar un inventario antes de tomar cualquier decisión. Y esto lleva tiempo, especialmente cuando va a su banquero (¡y sus competidores, por supuesto!) Para desarrollar un plan de financiamiento Y conoce el contenido del sobre que tendrás.

Luego viene la distribución de esta suma según los artículos: precio del terreno, la casa, pero también otros costos difíciles de comprimir. Y ahí entiendes rápidamente eso. la variable de ajusteDesafortunadamente, es el objeto de su sueño: la casa (su superficie, su número de habitaciones, acabados, equipos, etc.).

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Gastos relacionados con préstamos inmobiliarios.

Los gastos de archivo. Representan alrededor del 1 al 1.5% del monto del préstamo principal y son negociables. Descuentos de 20 a 50% son posibles.

Interés intermedio. A medida que desbloquea los préstamos de bienes raíces, comenzará a pagar intereses sobre estas cantidades hasta la entrega de su casa. Pagos que serán agregados a su alquiler actual. Con el cronograma de llamadas del constructor, pídale a su banquero que calcule el interés interino ... y continúe negociando con él.

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Tasas de campo

El estudio geológico. Recomendado en caso de duda sobre la estabilidad o la naturaleza del subsuelo (consulte el punto 2, "Encuentre su tierra"). Coste de la operación: entre 800 y 2000 euros.

La comisión de la agencia inmobiliaria. La mayoría de las veces, se incluye en el precio del paquete y es pagado por el vendedor. Tenerlo confirmado de todos modos desde el primer contacto.

Honorarios del notario. Se dividen en emolumentos y cuotas de inscripción. Toma alrededor del 8% del precio de compra de un terreno "promedio".

Poner en viabilidad. Es como "conectar" su tierra a varios servicios: electricidad, gas, agua, saneamiento, redes telefónicas ... En una subdivisión, estos costos casi siempre están incluidos en el precio de la tierra que se vende. con servicio. Para una parcela "en difusa" (aislada), los precios dependen de la distancia entre los límites del terreno y el equipo a conectar.

El límite. Es indispensable en difuso. En general, su costo es responsabilidad del vendedor, pero no siempre. Deje en claro y, si es necesario, pida un presupuesto a un experto en encuestas.

Los gastos relacionados con la casa.

El permiso de construcción. El procedimiento es gratuito, pero un archivo preparado por un arquitecto (obligatorio por encima de 150 m2, a partir del 1 de marzo de 2017) no lo es. Las tarifas son gratuitas. Debe ser entre 1.200 y 5.000 euros.

Seguro de daños. Es obligatorio y, como propietario, debes suscribirte. Es costoso (2 a 3% del precio de la casa), pero le garantiza el reembolso y la reparación de los daños que pueden ocurrir después de la recepción de las obras (final oficial de la obra) sin tener que esperar una decisión de justicia. Atención, no cubre los riesgos de que el sitio no se complete en caso de falla del contratista. No dude en consultar a varias aseguradoras para encontrar el mejor precio.

Tasas viales, redes y distribución. Vienen además de la viabilidad y la preocupación por lo que sucede entre los límites de la tierra y su hogar. Conexión del edificio a electricidad, agua, saneamiento, recolección, evacuación de aguas pluviales, sin mencionar las vías de acceso a la entrada y al garaje. Gastos generalmente olvidados por los fabricantes en las tarifas mostradas en sus catálogos. Si este es el caso, solicite una cotización de un excavador.

Pequeños gastos esenciales. La instalación de medidores de agua, gas, línea telefónica, el cable que conecta el cubículo EDF a su panel eléctrico y debe ser realizada por Erdf (aproximadamente 12 euros TTC por metro). Si la longitud supera los 30 metros, el fabricante puede hacerlo. Pregúntale por su precio.

Los acabados. Piénsalo ahora. Las pinturas, los revestimientos de pisos de las habitaciones, los muebles y el equipo de cocina ... a menudo se omiten en las tarifas anunciadas o, si lo son, rara vez corresponden a la gama alta. Si desea productos específicos (parquet sólido, por ejemplo), habrá un costo adicional.

Varios impuestos

La tarifa de conexión a la alcantarilla. Representa unos pocos cientos de euros. El ayuntamiento le dirá la cantidad.

El impuesto local de equipos (TLE). Se calcula de acuerdo con la superficie total de su casa (Shon, área de superficie neta), los préstamos obtenidos y la tasa aplicada por el municipio. Y se paga en dos plazos: la primera mitad, dieciocho meses después de obtener el permiso de construcción; La segunda mitad, dieciocho meses después. El DDE puede calcularlo por ti. TLE cuesta en promedio de 1.200 a 2.000 euros. A menudo es necesario agregar el impuesto Caue (Consejo de arquitectura, planificación urbana y medio ambiente), así como el TDENS (impuesto departamental de áreas naturales sensibles), que representan entre 200 y 300 euros.

Gastos imprevistos al construir una casa.

Último consejo: planee un colchón de seguridad (del 8 al 15% de su presupuesto) para gastos inesperados. Si tienes la suerte de no tener que usarlo, tendrás un pequeño nido para complacerte al final del trabajo.

2. Encuentra el terreno adecuado para construir tu casa.

Su elección determina en gran medida el éxito de la operación. Cualquiera que sea el estilo de casa con el que sueñas, tendrás que hacer una razón: la naturaleza del terrenoLa configuración de la parcela y las restricciones administrativas relacionadas determinarán la apariencia externa de la construcción.

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¿Cómo elegir un terreno para tu hogar?

Tendrá que considerar el Cerca de tiendas, transporte público., redes de carreteras, colegios, etc. Desafortunadamente, estas instalaciones aumentan considerablemente el precio de la tierra. Orientación y exposición. tambien importante La regulación térmica incluye el aspecto bioclimático en el diseño de las casas del mañana, y adquirir un terreno equivocado requerirá que el arquitecto o constructor haga maravillas para lograr el rendimiento de la BBC. Con, obviamente, un impacto en el costo. Hay dos tipos de terrenos para construir: subdivisión y difuso (aislados).

Ventajas de la primera. : Garantías de mantenimiento (conexión a agua, electricidad, etc.) y constructibilidad. Desventajas: las restricciones específicas de la subdivisión se agregan a las del urbanismo local (PLU). De esta manera, la casa no solo tendrá que cumplir con estándares específicos en plan arquitectónico (principio constructivo, materiales, techos ...), pero también las reglas de una especificación que describe la obligaciones colectivas de vida (naturaleza de las plantaciones, estilo del buzón ...).

Activos de una tierra aislada: mayor libertad. Pero que presenta riesgos, porque tendrá menos garantías sobre la naturaleza de los motivos, la viabilidad, etc.

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¡Reúne información sobre el campo y revísalos!

Pregunta primero Certificado de Urbanismo en el Ayuntamiento.. Este es el documento que confirma la naturaleza de la construcción del terreno (tenga cuidado, esto no le garantiza ningún permiso de construcción futuro) y especifica los estándares arquitectónicos a respetar (forma del techo, color de los materiales) , así como la densidad de edificación autorizada, el factor de uso del suelo (COS). Este documento también permite conocer la naturaleza de las servidumbres públicas (paso de las tuberías, las líneas de electricidad, etc.) o privadas (derecho de paso) relacionadas con el suelo.

Si su elección está en una subdivisión, pele sus reglas y solicite Especificaciones, así como la orden de lotería emitida por el servicios de planificación urbana. Aquí encontrarás detalles de desarrollos planeados (carreteras, alumbrado ...). También tendrás una idea de cargos colectivos por venir (para ser incluido en su futuro plan de financiamiento y operativo para una mayor seguridad).

Para un campo en difuso, comprueba su superficie exacta y sus límites. Las indicaciones catastrales a menudo son insuficientes y es necesario el uso de una demarcación llevada a cabo por un perito experto. Si los vecinos se oponen, es el tribunal de distrito el que designará a un experto responsable de la operación, cuyo costo será compartido por todos los interesados.

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Aprende sobre el sótano

Esto es fundamental: su naturaleza dependerá de la vida futura de su hogar. Y los escollos son numerosos: cerca de un nivel freático o de un curso de agua (y, por lo tanto, inundación), zona sísmica, presencia de antiguas minas no cubiertas ... Pregunte en el ayuntamiento: los servicios del DDE establecen planes de prevención de riesgos (PPR) que delimitan las zonas peligrosas, sin que se prohíba necesariamente su construcción. . Pregunte también al vecindario, especialmente a los ancianos, custodios de la memoria de los lugares: desde cuándo fecha la última inundación, por ejemplo.

De lo contrario, invierte en un estudio realizado por un Experto es una garantía contra sorpresas desagradables. y los costos adicionales ruinosos ... y también en el suelo. La arcilla, por ejemplo, se encoge en caso de sequía y se hincha con la humedad. Hay innumerables casos de casas, incluso recientes, que han resistido las grandes olas de calor (grietas). Finalmente, la roca requerirá equipo costoso para los cimientos.

Estudiar el trazado del local.

Todo es importante: el ancho, la profundidad, la forma del suelo, la facilidad de acceso para la maquinaria de construcción ... Terreno en pendientepor ejemplo, requerirá desplazamientos de tierra para construir terraplenes.

3. Elige el sistema constructivo para tu futuro hogar.

la los materiales de construcción son abundantes. Mencionaremos aquí solo los más comunes, que pasan en silencio paja, tierra cruda y pavimentos de cáñamo cuyo uso es todavía anecdótico (si no experimental) en nuestro país.

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Hormigón: banches o bloques de brisa.

Concreto encolado Es una técnica que consiste en verter el concreto en capas sucesivas entre los paneles de un encofrado, llamado "banches". Este encofrado es de madera o metal. También se encuentra en poliestireno expandido (bloques aislantes de encofrado), lo que hace posible utilizar los muros de carga de una construcción y su aislamiento (interior y exterior). Después del secado, las paredes están revestidas con placas de yeso en el interior y un revestimiento, yeso u otro revestimiento en el exterior.

Bloque de concreto (También llamado agglo) es uno de los sistemas de construcción más baratos. Puede ser hueco o sólido y está en forma de bloques de 20 x 50 cm, de grosor variable (generalmente 15 o 22 cm). La composición del hormigón (87% de piedra, grava y arena, 7% de arcilla y piedra caliza, 6% de agua), su producción energéticamente eficiente y a menudo local, su resistencia mecánica, pero también para incendios y heladas en Hacer un material de elección. Por razones estéticas, se cubre con más frecuencia (yeso u otro).

- Las ventajas del hormigón: buena relación calidad-precio. Sencillez de implementación.

- Las desventajas: Sitio de construcción larga y producción significativa de residuos. Aislamiento reportado obligatorio (excepto bloques aislantes de encofrado). La implementación de bloques de encofrado aislantes requiere trabajadores calificados, más difíciles de encontrar y, por lo tanto, más caros.

Hormigón celular: una solución dos en uno.

Compuesto por arena, cemento, cal. y una pequeña parte de polvo de aluminio, este material atrapa en su masa micro burbujas de aire, lo que le da un buen rendimiento en términos de aislamiento térmico. Excepto en ciertos climas extremos, no requiere aislamiento. Relativamente ligero (alrededor de 400 kg / m3), se implementa utilizando un mortero de aplicación delgada (aplicación de "unión delgada"). Como el ladrillo o el agglo, es sensible al ascenso capilar. Se encuentra en forma de bloques, dinteles, losas y tabiques, lo que permite la construcción de toda una casa hecha de hormigón celular. Puede recibir azulejos, pintura o papel tapiz después de aplicar un revestimiento.

- Los tieneTodo el hormigón celular. rendimiento en términos de aislamiento térmico, instalación rápida (3 m2 / hora para una pared con un grosor de 20 cm), ligereza, lo que lo hace ideal para montar un piso de partición o desarrollar áticos.

- Las desventajas: Menos resistente que el ladrillo Monomur, aislamiento acústico medio y menos inercia que el concreto convencional y el ladrillo Monomur, alto precio para poner en perspectiva (no hay aislamiento ni instalación rápida).

La madera: un material moderno y ecológico.

Renovable y reciclable, también permite una gran libertad de formas y volúmenes. Las especies más utilizadas son el alerce, el abeto, cedro rojoel Pino silvestre y el Pino de Douglas. Se encuentra como un marco de madera (75% de las construcciones de madera), un proceso a menudo elegido por su ligereza, pero también en forma de madera maciza (12%) y poste posterior (7%). La versión mixta de madera / mampostería es interesante para la realización de extensiones o verandas. Otros sistemas están empezando a aparecer en Francia: paneles KLH, proceso Lignotrend, concepto Streif ... Todos están hechos de glulam, solo difieren en los métodos básicos de preparación de materiales.

- Activos: grande Diversidad de acabados interiores.. Buena resistencia termica. Sitio rápido, seco y limpio.

- Discapacidades: pocas inercias.e (excepto madera maciza). Aislamiento adicional esencial. Los campos electromagnéticos en una casa de madera son significativamente más altos que los medidos en una casa tradicional. El blindaje de las fundas eléctricas resuelve este problema.

Ver también> La elección de la madera para la casa.

Ladrillo macizo o perforado, un clásico universal.

Es el elemento de construcción universal, el más conocido y el más utilizado. Hecho de arcilla y yeso, el ladrillo se quema a 900 ° C. Económico y liviano, puede levantar muros de carga de pared simple o doble sin mucha dificultad. Pero el ladrillo sólido está en peligro de extinción en los sitios de construcción, donde se usa principalmente como duplicación decorativa de un muro de hormigón. Debido a su bajo rendimiento térmico, es reemplazado por el clásico ladrillo perforado, apreciado por los albañiles, pero que también requiere aislamiento.

- Activos: el precio. Buena inercia.

- Handicaps: Aislamiento reportado requerido. Puentes térmicos difíciles de eliminar. Energía gris gastada y CO2 liberado durante la fabricación.

Ladrillo Monomur: 100% orgánico.

Por su diseño en forma de panal, el Ladrillo monomur (También llamado biobric) es tanto una Aislamiento y un regulador térmico.. A base de arcilla, ofrece una inercia apreciable. Además, no transmite la humedad exterior hacia el interior y No libera ningún compuesto orgánico volátil. (VOC). Finalmente, es reciclable.

- Activos: No se ha reportado aislamiento. Buena inercia.

- Discapacidades: requiere una implementación rigurosa bajo pena de perder sus cualidades térmicas. Energía gris gastada. Costo extra, parcialmente compensado por la falta de aislamiento y tiempo de construcción más corto.

4. Encuentra los profesionales adecuados para construir tu casa.

Dependiendo de su presupuesto o de sus elecciones, se ocupará de diferentes profesionales. Ellos serán sus interlocutores y con mayor frecuencia servirán como intermediarios entre usted y aquellos que, en el sitio de construcción, darán cuerpo a su sueño.

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El constructor de casas: una fórmula llave en mano.

es La solución más simple ya menudo la menos costosa.… a priori. Responsable de todo el servicio, desde la primera selección hasta la recolección de claves, el constructor coordina el sitio y le informa sobre los procedimientos administrativos. Esta fórmula está muy bien enmarcada y la firma de un contrato para la construcción de una vivienda unifamiliar (CCMI) lo hará beneficiarse de garantías sobre los precios (firme y final), como a tiempo, bajo pena de penalización tardía. El CCMI requiere que el constructor obtenga la garantía de una institución financiera, que obtenga un seguro profesional, etc. Es, en cualquier caso, una garantía de seriedad y una limitación del riesgo de paro laboral antes de su conclusión.

Pero la medalla tiene su reverso. La casa será más a menudo un modelo de su catálogo, con todas las limitaciones que conlleva: planos, materiales y equipos inmutables elegidos por la empresa constructora.

El desarrollador-desarrollador: le compras un proyecto.

Su profesión no está regulada, a diferencia de la de los agentes inmobiliarios. No obstante, está sujeto a las normas. Su función: crear nuevas áreas residenciales y poner en marcha los equipos necesarios: servicios, espacios verdes, mobiliario urbano ... bajo el control de la administración. Pero, al no tener derecho a vender lotes antes de la finalización de las obras (artículo R 315-32 del código de planificación urbana), las propone para su venta en el futuro estado de finalización (VEFA), bajo el forma de un contrato.

El desarrollador transfiere al comprador sus derechos sobre el terreno, así como la propiedad de las construcciones cuando se ejecutan. Entonces, usted paga su casa poco a poco, a la velocidad del progreso del proyecto. El vendedor, se queda. propietario Hasta la recepción final y entrega de llaves. Él debe suscribirse Aseguramiento que garantiza la finalización de las obras..

El arquitecto: el intérprete de tus deseos.

Más caro, elige un arquitecto lo permitetener una casa "única", adaptados a sus deseos, y para seleccionar los materiales. Este es un profesional reconocido profesionalmente. Posee un diploma DPLG (graduado por el gobierno), DESA (egresado de la Escuela Especial de Arquitectura) o un título en arquitectura (Beaux-Arts). Está inscrito en el encargo de arquitectos. Su rol es diverso: simplemente puede dibujar los planes para que usted obtenga el permiso de construcción (obligatorio si planifica un área mayor de 170 m2) o puede ir hasta la finalización de la casa como maestro de trabajo. Entonces él está a cargo del proyecto en nombre del cliente (usted).

Apoya el solicitud de permiso de construcción, prepara el archivo técnico, obtiene las especificaciones de los contratistas, toma la dirección de las obras y controla las facturas antes de que las regule, todo hasta la recepción final. Seguro cubre su compromisos profesionales, el daño causado a una tercera persona, así como los desórdenes y mano de obra deficiente si se establece que se deben a un error de diseño. Sus honorarios son gratuitos. Se paga por precio fijo o como porcentaje del costo de la obra.

El director del proyecto: el conductor de la obra.

Su presencia no es obligatoria y, como propietario, puede reemplazarlo. Pero su papel no es fácil: él elige a los trabajadores en el sitio, es responsable de la planificación y seguimiento del trabajo. Es él quien golpeará la mesa si el trabajo está mal hecho o si no se respetan los plazos. En principio, es independiente y, preferiblemente, selecciona a los artesanos con quienes está acostumbrado a trabajar, lo que simplifica los intercambios. Se le paga en honorarios.

¿Cómo encontrarlo? De boca en boca y recomendación primero. O consultando los directorios en Internet o con Caue local (Consejos de Arquitectura, Urbanismo y Medio Ambiente). Su función también puede ser desempeñada por el arquitecto, sujeto a la firma de un "contrato de gestión de proyectos", además del contrato de arquitecto.

Paisajista: el valor añadido de tu tierra.

Al igual que el arquitecto, el paisajista tiene un diploma DPLG (reconocido por el estado). Es el que lo hará transforma tu tierra baldía en el paraíso terrenal. Le das un sobre de gastos y te propone un proyecto. Después de firmar, él programa los pasos y supervisa el sitio. Un seguro personal cubre sus compromisos profesionales, el daño causado a un tercero, los trastornos y defectos de los que es responsable. La cotización es obligatoria y las tarifas son gratuitas.

5. Verificar la ejecución de la obra.

Ultimo paso la recepcion de las obras. Este es el momento crucial cuando, por primera vez, recurre al propietario con el objetivo de liberar (o no) a las empresas de sus responsabilidades y tomar posesión de su hogar. Sí, eres impaciente, pero esa no es una razón para apresurarte.

¿Qué es la recepción de obras?

Es una especie de ceremonia donde, si todo va bien, usted encuentra que el trabajo se ha completado y que se llevaron a cabo de acuerdo con sus deseos, expresados ​​en el contrato de construcción. Esta declaración es el tema de un informe firmado por el fabricante (o compañías) y por usted. Puede hacer reservas sobre algún trabajo que parece inacabado o sobre anomalías que deben ser corregidas. Las consecuencias ? Si los minutos están firmados sin restricciones, la casa se considera como sin defectos aparentes y usted debe pagar el saldo del precio. A continuación, recibe las llaves y se convierte en responsable de los lugares.

¿Quién debería estar presente? Si ha firmado un contrato de construcción de una casa, esta cita tendrá lugar directamente con el constructor. Por otro lado, si ha confiado el trabajo a diferentes compañías para cada comercio, puede realizar una recepción con cada compañía, en Presencia del arquitecto o del arquitecto.o bien realizar una sola recepción. La última opción tiene la ventaja, en caso de problemas, de permitir una aclaración más rápida de las responsabilidades. En cualquier caso, si los defectos son demasiado numerosos o demasiado importantes, puede posponer la recepción y establecer un nuevo plazo con los profesionales interesados. En el peor de los casos, ingrese juez de medidas provisionales Solicitar la finalización de la obra.

¿Cómo va la visita?

Obtener todos los planos y documentos Describiendo el trabajo a realizar. Equípate con un medidor, una luz eléctrica y, si es posible, un probador de destornilladores para probar los tomacorrientes. Realizar una visita cuidadosa Desde todos los rincones de la casa, incluyendo la bodega y el ático. Abra y cierre puertas, ventanas y contraventanas, opere interruptores, revise los acabados y revise todo el equipo. Poner en marcha el calentamiento, probar los grifos, etc. Las conexiones - agua, gas, electricidad - deben ser operacional. Haga preguntas y escriba sus observaciones. Puede ser asistido por un profesional de la construcción que lo ayudará a apreciar la condición del alojamiento. Al final de la visita, establecer una minutos en duplicado, fechado y firmado por ambas partes. Esta firma puede ser inmediata, pero debes saber que tienes cinco dias para hacerlo. No dude en tomarse un tiempo para reflexionar si no está acompañado por un profesional.

En cualquier caso, debe especificar sus reservas por escrito enviando un carta certificada con AR en la empresa. Este tiene veinte días para desafiarlos. Si ha firmado un contrato de construcción, tiene un período adicional de ocho días a partir de la fecha de recepción para notificar al constructor o al contratista de los trastornos no informados durante la visita, siempre que haya realizado la recepción sin la Ayuda de un profesional autorizado.

Si te das cuenta imperfecciones y olvidos pero que la casa es habitable, toma nota precisamente de la problemas en los minutos. lacontratista debe arreglarlo cualquiera que sea la importancia del trabajo y el momento de la intervención deben acordarse de inmediato. El constructor (o compañía) no puede rehusarse a darle las llaves, incluso si usted se ha preocupado de registrar el saldo del precio del trabajo. Este envío consiste en bloquear algo de la suma de una institución financiera o cualquier otra persona elegida de acuerdo con el profesional. En caso de negativa por su parte, deberá Para referir el asunto al juez que escucha la solicitud..

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